Gorzów: zanim kupisz mieszkanie czy dom, sprawdź, co może być w sąsiedztwie - radzi urbanista

Pan jest odważny czy szalony?
(Uśmiech) Chyba nie rozumiem...

To już wyjaśniam. Chodzi mi o sprawę budowy asfaltowni przy ul. Walczaka, nieopodal nowych bloków. Ich mieszkańcy protestują przeciwko inwestycji. Tymczasem w pana komentarzu na facebooku można przeczytać, że zakład produkcyjny w tym miejscu nie powinien być dla nikogo zaskoczeniem. Przyszedłem zapytać: dlaczego?
Ponieważ taka funkcja wynika wprost ze „studium przestrzennego” miasta, a następnie z planu zagospodarowania przestrzennego, który został uchwalony w 2005 r. na podstawie studium. Innymi słowy: z punktu widzenia prawa miejscowego wszystko jest jednoznaczne, od lat w dokumentach i planach, które są dostępne za darmo dla każdego, jest zapisane, że działka, na której ma powstać asfaltownia, jest przeznaczona właśnie dla usług i przemysłu oraz składów i magazynów. Oddzielając więc mocno fakty od emocji i trzymając się dokumentów, muszę uczciwie stwierdzić, że asfaltownia jak najbardziej ma prawo tam powstać.

Ale obok tuż obok stoją bloki mieszkalne. Ba! Całe osiedle. I co pan na to?
I znowu będę się opierał na dokumentach, które można w 10 minut znaleźć w internecie. Ten sam plan, który sytuuje w tamtej okolicy przemysł jako przeznaczenie podstawowe, zawiera też opis przeznaczenia dopuszczalnego. I jako dopuszczalne faktycznie wskazuje zabudowę mieszkaniową. Ale! Tutaj ważne są słowa wynikające z definicji zawartych w planie (prawie miejscowym). Przeznaczenie dopuszczalne powinno być najwyżej dodatkiem, lub zgodnie z definicją w planie – uzupełnieniem i wzbogacaniem przeznaczenia podstawowego. Tymczasem przy ul. Walczaka powstało nie kilka mieszkań jako dodatek do budynków usługowych i handlowych, ale całe osiedle składające się z kilku bloków mieszkalnych w zabudowie typowo wielorodzinnej.

Zaraz. To czyli stało się to wbrew zapisom planu. A już na pewno jest to naciągnięte do granic logiki i przepisów! Jak to możliwe?
Tu niech pan wpisze trzy kropki.

Niech więc mnie pan przynajmniej sprostuje, jeśli się mylę: na terenie, gdzie w planie jest zapis o usługach (komercyjnych) jako przeznaczeniu podstawowym w pobliżu terenów produkcyjno-magazynowych powstało całe osiedle, które według planu nie powinno tam powstać?
Tak.

To znowu zapytam: jak to możliwe?!
(Łukasz Grzesiak milczy dłuższą chwilę). To nie jest pytanie do mnie. Proszę mnie pytać o dokumenty, zawsze chętnie odpowiem, wytłumaczę. W kwestii zabudowania blokami terenu pod usługi w bezpośrednim sąsiedztwie terenów produkcyjno-magazynowych nie będę jednak dobrym rozmówcą. Nie wiem, jak do tego doszło, musiałbym spekulować, a tego nigdy nie robię.

Rozumiem, wyślę więc pytania do magistratu. Powiedział pan, że wszystkie informacje, o których teraz rozmawiamy, są do znalezienia w internecie w kilka minut. Czyli każdy, kto kupił mieszkanie w nowych blokach przy ul. Walczaka...
... wiem chyba o co pan zapyta...

... mógł przed zakupem dowiedzieć się, że jego osiedle graniczy z terenem pod przemysł?
Tak, dokładnie. Co więcej, to plan cały czas obowiązujący. Formalnie od 2005 r., od momentu jego uchwalenia. To ważne, ponieważ asfaltownia jest przedstawiana jako przedsięwzięcie tymczasowe. Ma być potrzebna tylko na czas remontu ulic w tym rejonie miasta. To jednak oznacza, że za kilka lat znowu może pojawić się jakiś inwestor, który
będzie chciał tam postawić np. zakład produkcyjny. I będzie miał do tego pełne prawo, oczywiście po spełnieniu dodatkowych obostrzeń wynikających z innych przepisów (np. środowiskowych). I problem wróci. Znowu będzie konflikt, bo bloki stoją nieco ponad 100 metrów od tej „przemysłowej” działki.

Mam rozwiązanie: zmienić plan przestrzenny dla tej części miasta. To postulowali też ludzie protestujący przeciwko asfaltowni. Dobry pomysł?
Nie ma za bardzo podstaw do takiego kroku. Analizy demograficzne, które są dziś podstawą ustawową dla określania zagospodarowania przestrzennego dla miasta są takie, że gorzowian będzie ubywać, a liczba mieszkańców będzie się zmniejszać. Nie da się więc uzasadnić nowej, wielkiej strefy mieszkaniowej biorąc pod uwagę konieczność uzupełniania zabudowy mieszkaniowej na już do tego terenach przeznaczonych i dziś, obecnie wskazanych. Widzę jednak inne rozwiązanie: pomiędzy osiedlem a działkami pod przemysł jest jeszcze podłużna parcela, którą można wykorzystać jako swojego rodzaju bufor. Coś, co oddzieli mieszkania od przemysłu i zmniejszy potencjalny negatywny wpływ przemysłu na mieszkańców bloków. Można też, biorąc pod uwagę charakter zagospodarowania sąsiednich nieruchomości formalnie po stronie już gminy Santok oraz wytyczenie nowych terenów przemysłowo-produkcyjnych od strony północno-zachodniej w nawiązaniu do istniejącej strefy ekonomicznej spróbować „wyłagodzić” przeznaczenie funkcjonalne w przyszłym studium, a w konsekwencji w planie poprzez jego zmianę, np. poprzez wskazanie większej strefy usługowej zamiast produkcyjnej. Magistrat właśnie pracuje nad nowym studium, być może takie rozwiązanie ma szansę na wprowadzenie, choć nie można wykluczyć, że będzie to wymagało np. wykupienia przez Gorzów niektórych działek...

Dlaczego warto przed zakupem mieszkania czy domu sprawdzić dokumenty planistyczne miasta?
Ponieważ takie sprawdzenie da nam odpowiedź czy i co może się zmienić w naszym sąsiedztwie. Dla wielu z nas zakup mieszkania czy domu to decyzja życiowa, wiążąca się z wielkim kredytem, z zobowiązaniem na dziesiątki lat. Naprawdę warto przed jej podjęciem poświęcić chwilę na przejrzenie planów zagospodarowania przestrzennego (polecamy stronę geoportal.wms.gorzow.pl - dop. red.). A jeśli sami nie potrafimy się poruszać w tej materii, poprośmy kogoś o pomoc albo zwróćmy się do tego czy innego biura urbanistycznego. Czymże jest chwila formalności wobec wielu lat spokoju?

POLECAMY:
GORZÓW WLKP. Mieszkańcy osiedla nie chcą wytwórni asfaltu. Co na to wykonawca?